2. Critérios técnicos na escolha de lotes

A seleção dos terrenos é feita com base em critérios técnicos objetivos, aplicados caso a caso:

• Profundidade e largura do canal (calado)
  Capacidade de receber as embarcações típicas do público-alvo, em diferentes condições de maré.

• Largura do canal
  Manobrabilidade, conforto de navegação e valor estético da vista (canais mais abertos tendem a ser mais valorizados).

• Trajeto até o oceano
  Distância até o inlet, quantidade e tipo de pontes, altura livre e tempo médio de navegação.

• Padrão da vizinhança imediata
  Presença de casas novas de alto padrão na mesma rua/quadra, histórico de vendas recentes e leitura da tendência de reposicionamento da região.

• Implantação e orientação solar
  Aproveitamento da luz ao longo do dia na área externa (piscina, deck, dock) e nos ambientes principais da casa.

• Zoning e regras locais
  Altura máxima, recuos, regras de docagem, etc.

Esse conjunto de fatores reduz o risco de origem e aumenta a probabilidade de o produto final ser efetivamente desejado pelo comprador certo.

1. A lógica do waterfront: escassez estrutural e reposicionamento

O waterfront de alto padrão no sul da Flórida opera sob uma dinâmica clara:

1. Terrenos certos não voltam mais

   
   Lotes em canais profundos, com boa largura, poucas ou nenhuma ponte fixa e saída eficiente para o oceano foram sendo ocupados ao longo das últimas décadas. Hoje, “novo estoque” significa reaproveitar o lote, não criar terreno.

2. Substituição gradual do estoque antigo

   
   Casas térreas ou datadas, muitas vezes subaproveitando o potencial do terreno, dão lugar a projetos contemporâneos, com:

   • fachadas atuais,

   • plantas integradas,

   • áreas externas desenhadas para uso intenso,

   • docks preparados para embarcações de maior porte.

3. Prêmio de preço por produto contemporâneo

   
   Em ruas e canais onde esse ciclo avançou, as casas novas têm alcançado valores por pé quadrado superiores ao estoque antigo, refletindo:

   • escassez de produto pronto,

   • padrão construtivo,

   • e a percepção de valor do endereço.

4. Consolidação de bairros como “corredores de luxo náutico”

   
   Com o tempo, a sucessão de novos projetos eleva o patamar da região, atraindo barcos maiores, um perfil de morador mais qualificado e novas referências de preço.

Os projetos aqui descritos se posicionam exatamente nessa etapa: comprar o lote certo, reposicionar o produto e capturar a diferença de valor.

3. Modelo de desenvolvimento: do terreno à casa pronta

Os projetos seguem um ciclo de desenvolvimento bem definido, repetido e aperfeiçoado a cada nova casa.

Já foi estruturada e executada uma sequência de projetos waterfront nesse modelo, e o time está avançando para a quinta unidade, o que permite trabalhar hoje com dados reais de custo, prazo e aceitação de produto, e não apenas com projeções teóricas.

3.1. Aquisição disciplinada

• Identificação de casas antigas em lotes waterfront premium.

• Análise de comps reais (vendas efetivamente fechadas, não apenas listings).

• Aquisição por meio de LLC/SPE específica, que passa a deter o imóvel.

3.2. Conceito arquitetônico e produto

• Arquitetura contemporânea, alinhada ao padrão do alto luxo náutico da região.

• Plantas que priorizam:

  • integração de living, cozinha e área externa,

  • suítes amplas (master com vista para a água),

  • home office, garagem generosa,

  • área de lazer completa com piscina, spa, summer kitchen, fire pit e dock funcional.

• Definição de acabamentos e soluções construtivas coerentes com os preços de saída trabalhados nos comps.

3.3. Construção e gestão de obra

• Execução com equipes de obra e engenharia com histórico em projetos waterfront de alto padrão.

• Controle de custos (hard e soft), cronograma, licenças e inspeções.

• Ajustes táticos em especificações quando necessário, preservando o posicionamento de produto e a tese financeira.

  As retiradas provenientes do financiamento estão atreladas a cada fase do projeto, diminuindo assim os juros.

3.4. Posicionamento e revenda

• Preparação da casa para mercado: staging, fotos profissionais, vídeo, materiais de apresentação. Podendo ser vendida ainda na planta, após retirada de permits e apreciação.

• Estratégia de pricing baseada em comps recentes e leitura do momento de mercado.

• Exposição direcionada ao público-alvo (local, interestadual e internacional) que busca casa nova, na água, pronta para uso.

4. Estrutura de investimento, alavancagem e alinhamento

Cada casa é desenvolvida por uma LLC/SPE específica, por meio da qual:

• o imóvel (do terreno à casa pronta) pertence à SPE;

• investidores qualificados participam como sócios, aportando equity;

• os sponsors (originação, desenvolvimento, gestão) também co-investem com capital próprio.

4.1. Alavancagem como componente da tese

Os projetos utilizam financiamento em nível de projeto, com alavancagem em patamares considerados saudáveis para desenvolvimento residencial de alto padrão:

• em geral, entre 60% e 70% do custo total (aquisição + obra + soft costs) é financiado junto a bancos especializados;

• os 30%–40% restantes são capital próprio (equity), aportado pelos investidores e pelos sponsors.

Essa estrutura permite:

• potencializar o retorno sobre o equity,

• manter uma margem de segurança frente a variações de custo e prazo,

• e aproveitar uma rede de relacionamento com lenders habituados a financiar projetos waterfront e investidores estrangeiros.

A negociação de crédito, gestão dos draws da obra e atendimento às exigências do lender são conduzidos pelos sponsors dentro da SPE, simplificando o dia a dia para o investidor.

4.2. Alinhamento de interesses

A remuneração relevante dos sponsors está ligada ao resultado econômico do projeto, e não a comissões pontuais de compra, venda ou construção. Isso reforça:

• alinhamento real entre sponsors e investidores,

• foco no ciclo completo (aquisição → obra → venda),

• incentivo a decisões de longo prazo, não apenas a ganho transacional.

Relatórios periódicos cobrem:

• andamento da obra e fluxo de caixa,

• posição do financiamento,

• situação de licenças/inspeções,

• e status da estratégia de venda.

5. Riscos inerentes e mitigação

Projetos de desenvolvimento residencial waterfront envolvem riscos que precisam ser conhecidos e geridos de forma profissional.

Principais riscos típicos:

• variação de custo de materiais, mão de obra e serviços especializados;

• atrasos em licenças, inspeções ou etapas da obra;

• mudanças nas condições de crédito e taxas de juros;

• velocidade e preço de venda no momento da saída.

Principais formas de mitigação adotadas no modelo:

• disciplina na compra (não entrar em negócios que não fechem tese de preço/localização);

• uso de equipes técnicas recorrentes, com histórico em produtos semelhantes e na mesma região;

• orçamentos estruturados com margens de segurança em itens sensíveis;

• alavancagem financeira calibrada para acompanhar as fases da obra, evitando exposição excessiva em momentos críticos;

• contingência de caixa prevista desde o início no projeto, destinada a absorver variações pontuais de custo e prazo, protegendo tanto o andamento da obra quanto o capital dos investidores.

O objetivo não é eliminar o risco o que não é possível em desenvolvimento imobiliário, mas trabalhar com risco conhecido, calculado, com contingência previamente planejada e monitoramento constante ao longo de todo o ciclo do projeto.

6. Exemplo real-modelado: Intracoastal (US$ 2,4M)

Para ilustrar a lógica financeira, segue um resumo de um caso real a partir de uma oportunidade identificada de uma casa waterfront no Intracoastal, na faixa de US$ 2,4 milhões:

• Investimento total estimado (aquisição + obra + custos):
  em torno de US$ 5,7 milhões

• Valor de revenda alvo, com base em comps da região:
  aproximadamente US$ 9,0 milhões

• Prazo de projeto considerado:
  cerca de 18-24 meses

• Indicadores de retorno projetados para o equity do investidor (antes de impostos):

  • ROI total: ~46,5%

  • Money multiple: ~1,5x sobre o capital aportado

  • Investor APR: ~31,0% ao ano

  • Investor IRR: ~29,0% ao ano

Esses retornos são calculados sobre o equity, já considerando o uso de financiamento em nível de projeto (alavancagem nesse caso representa 70% do custo total), assim como juros, custos de obra e custos de saída.

Não se trata de promessa de resultado, e sim de um exemplo concreto de modelagem:
preço de entrada, custo de construção, estrutura de financiamento, prazo e faixa de saída precisam fechar uma tese consistente antes da aprovação definitiva do projeto.

O lugar desse ativo na sua estratégia de patrimônio em dólar.

Dentro de uma carteira com negócios próprios, imóveis no Brasil e ativos financeiros, residências waterfront de alto padrão na Flórida, desenvolvidas nesse modelo, tendem a cumprir um papel bem definido:

• exposição dolarizada em ativo real, em um mercado líquido e globalmente demandado;

• criação de valor ao longo da obra: comprando estoque antigo em lotes premium e entregando produto prime na saída;

• alinhamento com uma tese de escassez estrutural de terrenos náuticos bem localizados no sul da Flórida;

• possibilidade, em alguns casos, de conciliar investimento com uso eventual pela família.

Mais do que “uma casa na Flórida” ou “uma casa com barco na porta”, esses projetos podem ser estruturados como peças estratégicas de patrimônio, inseridas em um corredor náutico que, ano após ano, sobe de patamar em produto, público e preço.

Por que investir através da

nossa estrutura?

O diferencial aqui não está em descobrir que waterfront é bom, isso o mercado já sabe, mas em como essa tese é executada:

• foco geográfico e de produto: atuação concentrada no corredor Lighthouse Point – Pompano – Fort Lauderdale, sempre na mesma tipologia (casas waterfront de alto padrão);

• modelo já testado, avançando para a 5ª unidade, com decisões baseadas em dados reais de custo, prazo, planta e saída;

• leitura técnica de waterfront (canal, profundidade, inlet, vizinhança, zoning), reduzindo erros de origem;

• integração de originação, desenvolvimento, financiamento e venda, com uma mesma equipe cuidando de todo o ciclo;

• co-investimento e alinhamento de interesses: os sponsors investem capital próprio nas SPEs e são remunerados principalmente pelo resultado do projeto;

• uso disciplinado de alavancagem (podendo chegar até 80% do custo total), com acesso a juros diferenciados para esse tipo de projeto e contingência já prevista no orçamento.

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