A Flórida deixou de ser “apenas” um destino de férias para se consolidar como a 15ª maior economia do mundo, com PIB comparável ao de países desenvolvidos. Esse resultado vem de três pilares:

1. Crescimento estrutural: população, emprego e PIB

O crescimento da Flórida não é um “boom de moda”. É um movimento estrutural que vem se construindo há décadas.

• A população do estado saiu de posição intermediária no ranking americano para o 3º lugar em número de habitantes.

• Nos últimos anos, mercados como Orlando, Miami e West Palm Beach estiveram entre os maiores geradores de empregos dos EUA.

• Mais empresas e mais empregos significam mais renda, que se traduz em consumo, moradia, aluguel e imóveis.

No PIB, a transformação é igualmente clara: em poucas décadas, a Flórida saiu da 11ª posição para o 4º maior PIB entre os estados americanos, aumentando de forma consistente sua participação na economia dos EUA.

Por trás desses números está um fluxo contínuo de empresas e residentes migrando de estados caros e altamente tributados (Nova York, Califórnia, Illinois) para uma base fiscal mais competitiva e isso alimenta diretamente a demanda imobiliária.

2. Hub global e porta de entrada das Américas

A Flórida combina:

• 19 aeroportos comerciais,

• 14 portos de águas profundas,

• uma extensa malha rodoviária e ferroviária,

• além de bases aeroespaciais e infraestrutura de classe mundial.

Essa estrutura conecta o estado à América Latina, Europa e ao restante dos EUA, o que explica a chegada de empresas globais de tecnologia, finanças, esportes, energia e saúde.

Quando organizações desse porte escolhem uma região, elas não estão apenas abrindo um escritório: estão reposicionando fluxos de capital, talento e oportunidade. Isso reforça a demanda por imóveis residenciais, comerciais, logísticos e de turismo.

3. Competitividade fiscal: o “imã” de empresas e famílias

Além do clima e do lifestyle, a Flórida oferece:

• uma das menores cargas tributárias entre os estados americanos;

• ausência de State Income Tax para pessoa física;

• tributação corporativa abaixo da média nacional.

O resultado é claro:

• empresas migram suas sedes ou operações,

• profissionais qualificados seguem esse movimento,

• famílias de alta renda buscam qualidade de vida e eficiência fiscal.

Mais empresas → mais empregos → mais renda → mais demanda por imóveis. Para o investidor, isso significa estar exposto a um mercado com base econômica real e diversificada.

4. Sul da Flórida: liquidez global e patrimônio em dólar

O eixo Miami–Fort Lauderdale–Palm Beach é, hoje, um dos mercados imobiliários mais globais do planeta.

• Compradores internacionais respondem por uma fatia muito acima da média dos EUA nas transações residenciais.

• Grande parte dessas compras é feita à vista, com forte presença de capital da América Latina, Canadá e Europa.

• Há também um fluxo constante de compradores domésticos vindos de estados caros e tributados, com destaque para Nova York.

Para o investidor brasileiro, isso se traduz em:

• alta liquidez (fácil comprar e vender),

• forte presença de capital global,

• menor volatilidade em ciclos de correção,

• demanda constante por aluguel e revenda.

Submercados estratégicos no Sul da Flórida

Miami (Brickell, Edgewater, Downtown, Miami Beach, Surfside, Sunny Isles)

• Brickell consolidou-se como centro financeiro global, com liquidez elevada em condos de alto padrão.

• Edgewater e Downtown têm pipeline robusto de pre-construction e projetos de marca frente baía.

• Miami Beach e Surfside combinam prestígio, praia, escassez de terrenos e demanda permanente.

• Sunny Isles concentra o luxo extremo e as branded residences, foco em preservação patrimonial.

Fort Lauderdale / Broward County

• Um dos melhores mercados para casas waterfront (canais e Intracoastal), unindo uso próprio e valorização.

• Zonas específicas permitem short e mid-term rentals, desde que respeitadas as regras de zoning e dos condomínios.

• Excelente equilíbrio entre preço, lifestyle náutico e proximidade com Miami.

Boca Raton / Delray / Palm Beach County

• Eixo de alto padrão residencial, corporativo e educacional.

• Bilionários, executivos e family offices têm escolhido enclaves fechados no condado para morar e investir.

• Faz sentido para quem pensa em legado familiar, residência futura na Flórida ou alocação em ativos ultra-prime.

5. Orlando e Central Florida: renda em dólar e turismo global

Se o Sul da Flórida é a vitrine global e financeira, Orlando é o grande motor de renda operacional e turismo do estado.

• Maior destino de parques temáticos do mundo.

• Um dos principais hubs de turismo e convenções dos EUA.

• Mercado extremamente líquido para vacation homes e short-term rentals (STR) nas áreas próximas à Disney e Universal.

Para o investidor brasileiro, Orlando oferece:

• tickets de entrada mais acessíveis que Miami,

• bom potencial de cash flow em dólar,

• produtos muito procurados globalmente: casas em condomínios resort, townhomes e condos com licença STR.

Além disso, há um volume relevante de investimentos públicos e privados em infraestrutura (novas vias, conexões viárias, áreas planejadas como Horizon West, Sunbridge, etc.), ampliando o raio de crescimento e sustentando a valorização de áreas emergentes no médio e longo prazo.

6. Retorno em Miami: imóvel + câmbio

Para entender o poder da tese Flórida na prática, vale olhar o que aconteceu em Miami nos últimos anos.

Entre o final de 2019 e meados de 2025, em termos aproximados:

• o mercado imobiliário de Miami se valorizou de forma expressiva em dólares;

• no mesmo período, o dólar também se valorizou frente ao real.

A combinação de:

• ativo imobiliário em mercado em expansão,

• moeda forte,

• e depreciação do real,

fez com que o investidor brasileiro que comprou em Miami nesse período tenha mais que dobrado seu patrimônio em reais, mesmo sem considerar renda de aluguel.

Não se trata de promessa de futuro, mas de um exemplo concreto recente de como ativo certo + moeda certa + mercado certo podem transformar resultados.

7. Investir em dólar: visão de portfólio, não apenas de imóvel

Estudos de finanças pessoais no Brasil indicam que o investidor deveria ter uma parcela relevante do patrimônio em dólar para reduzir risco cambial e trazer robustez ao portfólio. Poucos fazem isso de forma estruturada.

O problema é o home bias: a tendência de concentrar quase tudo no Brasil (imóveis, negócios, ações, renda fixa). Portfólios 100% Brasil tendem a:

• ser mais voláteis,

• sofrer mais com risco político e cambial,

• e, muitas vezes, entregar retorno inferior aos portfólios globalmente diversificados.

Ao mesmo tempo, dados de grandes bancos privados mostram que:

• boa parte das grandes fortunas latino-americanas já direciona grande fatia do patrimônio para a América do Norte;

• porém, mesmo esses investidores ainda têm subalocação em real estate de alta qualidade em mercados maduros.

Em paralelo, pesquisas com famílias americanas vêm indicando, há mais de uma década, que o Real Estate é visto como o melhor investimento de longo prazo, à frente de ações, ouro e títulos públicos.

Para o brasileiro, diversificar parte do patrimônio em imóveis na Flórida não é “fugir do Brasil”; é blindar e sofisticar o portfólio, equilibrando risco-país, moeda e ciclos econômicos.

8. Como transformar tese em estratégia concreta

Hoje, o investidor brasileiro que olha para a Flórida enxerga:

• um estado que se tornou 15ª maior economia do mundo;

• um corredor de cidades (Miami, Fort Lauderdale, Boca, Palm Beach, Orlando) com forte geração de emprego e PIB;

• infraestrutura de primeiro mundo;

• ambiente fiscal competitivo;

• entrada contínua de empresas globais de tecnologia, esportes, finanças e varejo;

• um histórico recente de retornos relevantes combinando valorização do imóvel + câmbio;

• e um ciclo 2025–2030 com juros em queda, migração em alta e projetos imobiliários qualificados.

A questão deixa de ser apenas “se” vale a pena investir e passa a ser:

Como, onde e com qual estratégia, respeitando seu perfil, horizonte de tempo e objetivos familiares?

Em linhas gerais:

• Sul da Flórida (Miami, Fort Lauderdale, Boca, Palm Beach) é o eixo natural para quem busca prestígio, liquidez e patrimônio global;

• Orlando e Central Florida fazem mais sentido para quem prioriza renda em dólar ancorada em turismo, mid e long-term rentals e crescimento populacional interno;

• a combinação dos dois é o caminho para quem busca blindagem cambial, valorização e fluxo de caixa em um único movimento.